2026年3月12日星期四

順豐房託(2191.HK)發展前景與派息情況分析

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2026/0312/2026031200413_c.pdf


一、發展前景:短期承压,中長期具備穩定支撐

順豐房託的發展前景緊密綁定內地及香港物流地產市場趨勢,同時依託與順豐集團的深度合作、優化的財務結構形成核心護城河,整體呈現「短期調整、長期向好」的特徵。

(一)短期挑戰:市場調整帶來業績壓力(1-2 年)

  1. 行業環境面臨逆風:內地物流地產市場進入調整期,電商領域受貿易緊張影響需求走弱,行業空置率上升、租金下行;香港市場則受關稅不確定、地緣政治局勢影響,租戶擴張意願低迷,且 2027-2030 年葵青區新供應入市將進一步加劇競爭,短期租金與出租率面臨下行壓力。
  2. 資產估值與財務指標承壓:2025 年物業組合估值同比下跌 8.3% 至 61.708 億港元,每基金單位資產淨值下降 14.0% 至 3.88 港元;整體出租率微降至 96.9%,青衣物業受租戶更替影響出租率跌至 94.8%,對短期收益穩定性形成制約。

(二)中長期優勢:多重支撐築牢發展底線(3-5 年)

  1. 與順豐集團的深度綁定,鎖定收入基本盤:這是最核心的競爭優勢,2025 年順豐集團佔用 80.7% 的可出租面積,貢獻 76.4% 的總收益;且 2026 年屆滿的主要租約已全部續簽,租金調整至市場水平,大幅降低空置風險,保障未來數年收入穩定。
  2. 資產與運營效率持續優化:通過精簡流程實現物業運營開支同比減少 15.0%,2025 年物業收入淨額逆勢增長 6.2%;同時對四大物業開展路面升級、防水工程等資產提升,優化租戶體驗,在行業調整期仍維持高出租率水平。
  3. 財務結構稳健,抗風險能力強:融資成本顯著下降,2025 年加權平均實際利率降至 3.73%,較 2024 年下降 0.49 個百分點;完成多筆貸款再融資,新貸款年期延長至 10 年,短期償債壓力極小(1 年內到期借款僅佔總借款的 1.63%);現金及銀行結餘達 11.89 億港元,備用融資 2.5 億港元,足以覆蓋運營與資本開支需求。
  4. 行業復甦與擴張潛力:隨著全球宏觀環境趨穩,內地電商、香港外貿復甦將帶動核心物流樞紐需求回升;行業調整期中小業主逐步退出,順豐房託有望憑藉核心資產與專業運營承接優質租戶,同時具備充足現金流把握收購擴張機會。

(三)潛在風險提示

  • 宏觀環境惡化(通脹、地緣衝突)延長行業調整周期;
  • 市場租金進一步下滑影響收益;
  • 人民幣兌港元匯率波動帶來匯兌風險;
  • 資產估值可能因市場走弱繼續下跌。


二、每年派息情況:分派穩定,收益率具吸引力

順豐房託嚴格遵守房地產投資信託基金守則,每年向基金單位持有人分派不少於 90% 的可供分派收入,近年派息情況如下:

年度(截至 12 月 31 日)每基金單位分派(港仙)可供分派收入(億港元)分派比率分派收益率(按年末收市價計)
2025 年26.332.4090%9.4%(收市價 2.80 港元)
2024 年27.402.3495%8.8%(收市價 3.13 港元)
2023 年28.662.30100%-

派息詳情補充

  1. 派息結構:分中期與末期兩次派息,2025 年中期分派 13.11 港仙(已於 2025 年 9 月 23 日派付),末期分派 13.22 港仙(將於 2026 年 4 月 21 日派付);
  2. 分派邏輯:2024 年起將分派比率從 100% 調整至 90%-95%,主要為预留資金加強財務穩定性,應對市場挑戰與潛在收購機會;
  3. 穩定性:儘管每基金單位分派近年略有下降,但可供分派收入持續增長(2025 年同比 + 2.4%),派息收益率長期維持在 8%-10% 區間,在高息環境下具備強吸引力。

2026年3月11日星期三

我眼中的特朗普與真正富人的差異

 


特朗普身家豐厚,是公認的富人,但我所學的「富人思維」,和他為人處事、做生意以及對待世界的方式,有著很大的不同。很多人以為有錢就等於擁有高階思維,其實財富和格局,根本是兩回事。

真正的富人思維,核心是共贏,而非零和遊戲。有遠見的商人都明白,生意不是你死我活,世界很大,機會足夠多,大家好才是真的好。合作、包容、互相成就,才能把蛋糕做大,讓發展長久穩健。但特朗普很多時候,把一切都當作鬥爭,要贏就必須讓別人輸,凡事以自我為中心,習慣打壓別人抬高自己,把關係變成對立,這和共贏的理念完全背道而馳。




富人思維重謙卑,不驕傲、不炫耀。真正有底蘊的富人,低調務實,不會總掛在嘴邊說自己多厲害、多成功,更不會靠貶低別人來證明自己。他們懂尊重、懂分寸,財富是用來做事的,不是用來炫耀的。但特朗普言行張揚,極度自負,整天自我吹噓、炫耀成就,說話衝動,很少有謙卑的時刻,這和我認知中沉穩內斂的富人氣質完全不同。
真正有格局的人,不會惡語傷人,更不會不斷攻擊、辱罵他人。無論做生意還是做人,修養和底線都很重要,留有餘地、講究理性,才能走得更遠。但特朗普習慣被情緒主導,動不動就出言批評、攻擊對手,言語尖銳,缺乏包容和理性,這種做事方式,和成熟穩重的富人思維完全相悖。

他也不相信「世界足夠大」,總覺得資源有限,要搶先奪取、壓制別人,充滿對立和焦慮。而真正的富人思維,是相信增長、相信未來,相信透過努力和合作,能創造更多價值,不需要靠損人利己來立足。

特朗普有錢,這一點毋庸置疑;但有錢,並不等於擁有富人思維。財富可以靠機遇、靠家世、靠運氣,但思維關乎格局、關乎修養、關乎對人對事的態度。
我所學的富人思維,是共贏、謙卑、理性、長遠、尊重他人。這些,不是有錢就自動擁有的,也不是有錢就一定能做到的。有錢能帶來生活的自由,但真正的富有,來自心態和格局。
有錢是一種狀態,擁有富人思維,才是一種智慧。


或許因為他死裏逃生,又或許政治就要這樣。我沒有他的富有,也沒有他的身份。這些。。我都不懂。


2026年2月4日星期三

15年后的六千元....

大家記得2011年政府派了六千蚊嗎? 你當年有冇份呢? 有的話錢在那裏?


報紙有講: https://www.tkww.hk/epaper/view/newsDetail/1372222464070914048.html

老朋友應記得我用$2.64買了2272股3988中國銀行: 17/11/2011 2272 * 2.64 = $6000


BLOG提過:

https://www.blogger.com/blog/post/edit/253902919645842220/3439845802437942103


現在看看最新成績(沒有把股息再投入, 股息是人仔, 簡單當作港幣去算反正被扣了10%利息稅):



看似多了萬一蚊唔太多, (估計五月還有一次股息收才足15年) 但15年后本金會變成原來的三倍, 年息約有7.3%。




恒生私有化收錢.

倉內這幾年共有三只貨曾私有化, 其中兩只失敗 -- 金利來及朗廷, 叫價太低, 失敗也正常呀!.

反而另一只恒生銀行我是COVID大跌后用月供買入的, 貪其每年派四次息, 卻突然私有化, 完全冇想過, 而且叫價比想像中高, 不計已收利息, 齋股價利潤有50%, 執到意外之財.


今日應有錢回來, 未想到用來買什麼好, 大家有咩意見? 最好有厘息以上, 貪心嗎?




2026年1月28日星期三

故事

1988 年的深宵,香港一間專門協助尋找失蹤人士的社工中心,依舊亮著燈。資深社工陳靜雯,正埋頭整理積壓的個案檔案,玻璃門被一陣淒涼的涼風緩緩推開。

進門的女子身穿月白暗花綢緞旗袍,髮髻梳得齊整妥帖,眉眼間凝著積攢了半世的憂愁。她自稱衍銀,開口便拜托陳靜雯幫她尋人,只留下三句話:「國忠,3988,戲院後巷等 —— 衍銀」。

陳靜雯抬眼與她對視的瞬間,心頭莫名一陣抽痛,彷彿靈魂深處有根弦被輕輕撥動,這種陌生的親切感,讓她壓下了心底的疑惑。



陳靜雯常年接觸尋人求助,起初只當她是飽受思念折磨的長者,隨口詢問 3988 的含義,衍銀卻始終沉默不語。她緩緩將一張泛黃的舊紙條放在桌案上,那是早年銀行的存根殘頁,角落用鋼筆寫著細小的3988,字跡蒼勁,卻被歲月浸蝕得模糊不清。陳靜雯俯身拿起存根,指尖觸碰到紙面的剎那,腦海中閃過碎片化的畫面:老舊的戲袍、雨夜的巷弄、一個模糊的男子背影,還有反覆響起的數字 3988。直到夜半燈光昏黃,陳靜雯驚覺衍銀的身影愈發虛浮,沒有半點活人該有的溫度,甚至在燈光下沒有清晰的影子。





時光倒回至 1941 年的灣仔戲院舊街,當年的這裡燈紅酒綠、車水馬龍。衍銀是當地戲班最負盛名的刀馬旦,一折戲碼唱得滿場喝彩。她與留洋歸來的富家少爺沈國忠,在戲台之下一見傾心。沈國忠日日前來捧場,為她帶來港島限定的西洋蛋糕,為她寫滿一本又一本情詩,濃烈的情意,壓過了身份的懸殊。可門第的鴻溝,從未放過這對苦戀的人。沈家家父以斷絕關係、凍結全部資產相逼,執意要沈國忠迎娶門當戶對的富家千金,斷絕他與戲子的往來。



二人不願屈從於命運,悄悄相約逃離香港,往澳門開啟全新的生活。彼時衍銀已經懷有身孕,她不敢告知戲班與沈家人,只將這個秘密藏在心底,盼著私奔後,能和沈國忠迎來屬於他們的小生命。沈國忠偷偷在銀行開立賬戶,將自己私藏的首飾、多年積蓄悉數存入,賬號的尾四位正是3988。他將銀行存根鄭重交到衍銀手中,許下莊重的諾言:「這串數字,是我們日後的安家本錢,也是我們的密碼。9月9日晚間8 點,戲院後巷會合,我們一同離開。」他摟著衍銀,許諾等安定下來,便贖她離開戲班,再也不讓她受半分委屈,還要給未來的孩子,一個溫暖的家。


約定當日,天降傾盆大雨。衍銀懷揣著那張珍視的銀行存根,撫著尚且平坦的小腹,獨自在後巷從日暮等到天明,雙腳被雨水浸得冰涼,卻始終不見沈國忠的身影。絕望徹底吞噬了她,她拿出戲班用來鎮痛的鴉片煙膏.....   將剛出生不久的女兒,放在戲院門口的階梯上,身邊只留下那張寫有 3988 的銀行存根複印件。她自己則靜靜地躺在戲院後巷的枯樹下,永遠閉上了眼睛。她的魂魄滯留人間47載,忘不掉那串數字,忘不掉相約奔赴未來的諾言,更忘不掉遺棄在塵世的女兒,執著地尋找那個許她一生安穩的人。




那個被遺棄的女嬰,被路過的夫婦撿走,撫養長大。養父母臨終前,只留下一個舊木盒,裡面是那張泛黃的 3988 存根複印件,以及寫著她身世的寥寥數語,只告知她親生父母失散於灣仔戲院街,從未提及更多細節。


陳靜雯深知尋人個案的艱難,更被衍銀的癡情打動,決定憑藉自己多年的尋人經驗與社福體系的資源,幫她完成心願。她憑藉「3988」與「沈國忠」兩條核心線索,聯繫政府檔案處翻閱數十年的戶籍記錄、舊報資料,又輾轉溝通銀行查詢舊賬戶的歷史線索,聯繫各區養老院、社福機構協助排查。耗費數周時間,終於在新界的一間長者護理院,找到了沈國忠的下落。

此時的沈國忠,早已滿頭白髮、身形佝僂,全然不見當年風華正茂的模樣。護理院的負責人告知陳靜雯,老人患上嚴重的老人癡呆,記不得親人,記不得年月,就連自己的名字都時常混淆。他終日渾渾噩噩,只會反覆撫摸一隻舊木盒,嘴裡呢喃著旁人聽不懂的碎語,情緒極不穩定,只有守著這隻木盒時,才會稍稍平靜。陳靜雯看著那隻木盒,與養父母留給自己的舊木盒款式極為相似,心底的疑雲愈發濃重。


衍銀緩緩走近,舉起那張泛黃的銀行存根,輕聲喚道:「國忠,3988。」


老人渾濁的眼眸沒有半分波瀾,只是呆呆地望著前方,手指依舊重複著撫摸木盒的動作,沒有任何迴應。他被病症徹底吞噬了記憶,忘記了這串曾視若生命的數字,忘記了那個在雨夜裡為他等候至死的女子,忘記了所有的海誓山盟,更忘記了他與衍銀未曾謀面的孩子。


陳靜雯向護理人員詳細打探後才知,那隻舊木盒裡,裝著沈國忠當年被家人軟禁、激烈反抗後留下的傷疤照片,還有一張被揉皺又小心攤平的銀行賬戶申請單,上面同樣寫著 3988。當年他醒來後,沈家早已家道中落,他輾轉流落,做過搬運苦力,看過大廈閘口,一生孑然一身,未曾娶妻。他曾數次回到戲院街打聽衍銀的下落,只得知戲班說她失蹤,從未有人告知他女兒的存在。中年之後,他的記性日漸衰退,晚年徹底被阿茲海默症纏身,關於衍銀的點點滴滴,被病症一點點剝離,只留下這件舊物,成為殘存的本能牽掛。



陳靜雯著人將父母留下的存根複印件拿來安老院,與衍銀帶來的原件疊放在一起,兩張紙上的 3988 字跡完全吻合。所有的碎片化記憶、莫名的親切感、塵封的身世線索,在此刻全部拼湊完整。她終於確認,眼前的老人,便是自己血緣上的親父。


衍銀走到陳靜雯身邊,虛無的指尖輕輕撫過她的面龐,滿是心疼與愧疚。她沒有再多說什麼,轉身看向沈國忠,將銀行存根放在沈國忠的膝頭,細心替他理好皺巴巴的衣領,聲音輕得像一陣風:「3988,我等夠了。我們的女兒,很好。」話音落定,衍銀的身影逐漸變得透明,最終化作一縷輕煙,徹底消散在護理院溫暖的夕陽裡。她了卻了尋人的執念,也看見女兒平安長大,終於能無牽無掛地離去。


沈國忠依舊呆呆坐著,忽然輕輕抬手,摸了摸膝頭的存根,嘴裡發出輕微的呢喃,沒有人能聽清他在說什麼。夕陽將他的影子拉得很長,那串被遺忘的數字,和一段被歲月與病症吞沒的愛情,看似就此徹底塵封。

陳靜雯將這段經歷記入了特殊個案筆記,也將自己的身世徹底釐清。幾日後,她再次接到護理院的電話,對方告知沈國忠近來狀態異常,整日坐在窗前,重複寫著一串歪歪扭扭的數字,不時癡癡發問,衍銀何時會前來赴約。


陳靜雯趕到護理院時,只見沈國忠的面前攤滿了白紙,上面密密麻麻寫滿了3988。看見陳靜雯出現,老人顫巍巍地將那隻舊木盒遞了過來,喉結滾動許久,終於擠出幾個清晰的字:找…… 衍銀。陳靜雯緩緩蹲下,握住老人枯瘦的手,將自己的身世輕聲說出,又拿出養父母留下的存根複印件,指著上面的 3988 告訴他,這是他們二人的信物,也是她與生俱來的印記。


陳靜雯再次打開木盒,在舊情書的夾層裡,找到了沈國忠當年的完整計劃。他早已與家族徹底決裂,將銀行 3988 賬戶內的所有積蓄兌換成金條,祕密藏在戲院後巷的老樹根下,只等與衍銀會合後,一同遠走澳門,撫養即將出生的孩子。當日他被父親派來的人強行攔截,激烈爭執中頭部重創,昏迷數月,醒來時戰火籠罩香港,他遍尋衍銀不得,只當對方早已離去或遭遇不測。


歲月與病痛封存了記憶,衍銀的出現,卻如同一把鑰匙,開啟了他心底最深處的牽掛與愧疚。衍銀離去後,這份壓抑數十年的情緒終於衝破桎梏,讓他零星想起了當年的諾言。

在護理院的協助下,陳靜雯推著沈國忠,來到早已物是人非的灣仔戲院後巷, 老樹依舊。陳靜雯將沈國忠推到樹下,輕聲喚道:「阿爸,阿媽來過了,她很好。」


沈國忠掙紮著想要起身,雙手撫摸著粗糙的樹皮,一遍又一遍地喊著:「衍銀,3988,我來了…… 我遲到了。」他轉頭看向身邊的陳靜雯,渾濁的眼眸裡,終於閃過一丝清明,他輕輕握住女兒的手,將那張存根緊緊貼在兩人掌心。


聲音蒼老而嘶啞,在空蕩的後巷裡迴響。陳靜雯陪著父親,從日暮待到天黑少離開。她終於尋到了自己的根,也見證了父母跨越半世紀、陰陽相隔的癡情。那串 3988 的數字,不再只是尋人的暗號,更是血緣的紐帶,是刻在一家三口骨血裡,永遠無法磨滅的記憶與牽掛。




此時,陳靜雯突然想起些什麼, 狅奔往后巷去。。。。


--自由一千萬(20260128)